在商业地产项目的投资与开发过程中，有许多的重要环节，比如前期的定位规划、市场调研、业态规划、建筑设计等，然后是项目的招商、开业，最后是运营、管理。没有谁能说哪一个环节是最重要的。但是不可否认，相比之下，项目的招商工作可以说是整个开发过程的核心阶段，因为前期的许多工作是在为招商服务，而后期的运营是以招商为基础的。项目招商成果的好坏直接影响到了项目的整体运行。

经历过招商的人都会感受颇多，除非项目地段很好，周边配套都十分齐全，投资的行情也不错，商家才会络绎不绝地主动找上门来，项目的招商自然也就不成问题。但并不是所有的项目都有良好的先天优势，更多的商业项目需要后期的培育，且培育的时间并不确定，那么项目在招商时就显得非常困难，例如在制定项目招商计划时将沃尔玛、家乐福等国际型大超市品牌列入其中，对方在对比地段、周边人口、交通、未来规划等条件时，也还比较满意，但在考察项目内部建筑设计、动线规划等问题时，便皱起了眉头，此种情况比比皆是。一方面是开发商为了更好地开发项目，为后期的各方面工作奠定基础；另一方面，商家确实有在项目地附近拓展开店的计划。只是双方的需求没有达到平衡，最后出现的情况基本是开发商委曲求全，尽量满足商家提出的条件。例如增加装修、空调设备、改善通道等，如此“勉强”地达成协议，必然造成开发商利润的减少。反之，因为硬件设施的“勉强达标”，商家在经营时候也会遇到许许多多的瓶颈。如此一来，就会制约项目最终的自由发展。

由此可以看出，在项目前期的规划是有多么地重要。鸿伟摩尔总结了50余个项目、2500万平方米的操盘经验，实实在在地从项目前期开始入手，只有经过了大量细致入微的城市研究、市场调研、业态研究、项目分析等工作，对项目的定位才能有准确的判断与把握，尽量避免后期招商中可能出现的问题。

例如在开发前对项目完成业态的准确定位后，定向规划主力店对象商家，然后根据商家拓展入驻的基本要求，在建筑规划时就将要求考虑全面。另外，将商业地产的三大核心问题规划在内：第一、交通动线要求。对于商业地产而言，内部交通的合理规划是非常重要的，既要保证人流的顺畅，又要保证各个建筑体内人流分流的顺畅，才能全方位积聚人气，促进项目的做大做旺。第二、电路、给排水的设置。商场的用电、用水量是非常大的，用电负荷的情况下对线路的要求也很高，稍有不慎就会发生停水、停电的现象，更严重的甚至会造成火灾等事故。第三、物流的进出问题。商场、超市对于物流的要求都很高，需要有专门的物流区来满足大量的出入货补充。另外，停车场的合理规划也很重要。只有在前期就进行科学地策划与规划，才能真正减少后期工作的麻烦与阻力。

前期考虑周全后，开发商在后期的招商谈判中才能挺起腰杆，特别是在租金、租期等方面具有主动权，招商谈判并不是将对方视为敌人，而是作为长期共同发展的战友来对待。鸿伟摩尔一贯主张在项目经营困难时，开发商应挺身而出为项目宣传造势，从而带动人气的聚集。商家的经营水平得到提升后，才能从根本问题上提高开发商的经济收益与社会收益。