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| 鸿伟摩尔：商业地产成长的四大困惑 |
在住宅市场得到相对抑制后，房地产开发与投资便开始倾向于商业地产领域，加之中国城市化进程、追求国际化与时尚化不可遏制的潮流，给中国的商业地产带来巨大的机遇与成长空间，但伴随土地开发与营销运营工作的展开，困难也随之而来。商业地产在经历了2010年的火热之后，呈现出一些新的走势与特点，行业或者企业成长的烦恼以及行业本身存在的问题都值得关注和研究。鸿伟摩尔通过多年来操盘对商业地产项目的前期定位商业策划 商业地产投融资和招商运营等方面服务的经验总结：
第一：资金短期化和单一化，总量缺失、错位供应、变现方式匮乏
困扰中国商业地产多年的资金供应和变现渠道的短期化和单一化问题目前更加严重，尤其是一些缺乏资本通道的中小开发商更是如热锅上的蚂蚁，要么无法获得最短缺的开发资金，要么资金成本陡升，特别是一些付了土地款，希望用预售回笼资金的开发商，一旦遇到销售瓶颈时，资金链就有可能断裂，一些希望短期变现的心态更是使得项目陷入僵局，因此整个商业地产的融资特别是投资市场阴晴不定。对预售资金的严格监管与金融产品的创新将是未来并行的两大焦点话题。
第二：招商的瓶颈与同质化，大量商业物业闲置或经营惨淡
中国商业地产的开发和投资速度远远大于商家(主力店和品牌)的开店计划，很多区域性的商业地产开发商和跨区域发展的商业地产投资商都面临招商的瓶颈和同质化竞争的困境；而商家选址标准和设计要求与地方政府和开发商的错位和差异也是形成很多商业项目招商不利与经营困难。更何况，商业项目对于区位、地段、交通有着特殊的要求，市场培育也需要一定的时间，但实际上如果没有政府的支持，项目很有可能在培育期内就失败。
第三：商业地产投资力度加大和持有物业增加，考验市场的竞争水平和企业的运营能力
资本型和品牌性企业纷纷加大商业地产的投资比例，而且持有性物业比例逐渐提高，如富力、绿地、合生等主要以住宅开发为主的大型开发企业。也出现了细分专业的专注商业地产开发商和投资商，如万达、SOHO中国和宝龙集团等，对核心土地资源稀缺性的认识和未来资产价值空间的预期正成为战略和长期的声音，这不仅符合商业运营规律更契合资本市场的导向。这种情况的出现，加大了专业商业地产开发企业的竞争压力特别是对后期运营能力的考验。
第四：地方政府和首脑主导和干预倾向严重，标志性和政绩性明显
二、三线城市的中心型商业项目，最主要的是新城商业中心型项目，地方政府和首脑主导和干预倾向严重，标志性和政绩性明显，很多项目过高过大过全，违背商业地产设计原则、商业运营规律和投资规律等，要么成为烂尾楼和不良资产，要么经营惨淡，真正经营成功的寥若晨星。有些优质的项目更需要政府来主导培育，通过增加交通、配套等方面来促进项目的发展，并且以行政手段强制性发展该项目及项目周边地区，以此达到地区性开发的目的。
商业地产在经历了2010年的火热之后，依目前的形势来看，2011年商业地产的发展还将持续升温，在未来发展的进程中，资本市场的运作方式还会有更先进的模式出现，任何事物在发展前进中都会出现困惑与难题，但解决的办法也有很多，只有不断发现问题、解决问题，市场才会不断趋于科学、稳定的局面。 |
| 陈林伟 发表于 2011/1/14 15:45:00阅读全文 | 回复(0) | 引用通告 | 编辑 | 收藏该日志 |
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