房地产开发项目工程验收控制程序（试行）
一、目的
为规范公司建设项目工程验收工作程序，确保项目工程质量，同时亦确保客户具有最大满意度，并有效控制工期和成本，使之符合规划设计与使用功能的要求和相关规范、标准，以及房地产销售合同的约定，根据《黄山市建设工程竣工验收及备案管理办法》及国家和安徽省、黄山市相关管理条例、规范，结合公司实际情况，特制定本验收控制程序。
二、定义
建设项目工程验收指对公司开发建设的房地产工程项目按照政府相关规定和公司要求进行工程产品功能性验收和工程合同验收（以下统称工程验收）工作。
（一）工程产品功能性验收分为四个层次：
1、工程项目建设过程中应进行工程中间阶段性验收、工程产品设计试验研究项目验收以及销售用（含为配合销售而提前实施的单项项目）专项/零星工程验收及设施与设备验收。
2、按照政府规定必须由政府或行业主管部门组织的法定专项验收。
3、工程项目施工完成后，由公司组织的对项目产品设计符合性、使用功能符合性进行的全面质量验收。
4、建设项目的整体竣工验收。
（二）工程合同验收是指在工程产品功能性验收合格后，对与项目工程建设有关合同进行总体评估，合同验收以功能验收为基础，同时服从功能验收要求。
三、工程验收依据
（一）经批准或审定确认的工程设计图纸
（二）施工合同、材料设备采购合同及定厂认价函
（三）施工及验收规范
（四）质量检验评定标准
（五）主管部门有关建设批复文件
（六）设计图纸会审纪要、设计变更、签证和技术核定单
（七）公司审定批准的其它设计图纸或文件
四、适用范围
凡公司建设开发的房地产及其它工程项目都必须按本控制程序（含今后修订的版本）执行。
五、工程验收的组织管理
为认真做好工程验收组织与管理工作，每一建设项目在竣工验收之前（一般在验收前3个月），公司成立建设项目工程验收领导小组，同时设立工程验收工作小组，分别全面负责工程验收的组织领导工作及日常具体工作。
（一）验收领导小组组成及职责：领导小组为项目工程验收的组织领导机构，领导小组组长由总公司相关领导担任，副组长二名，一名由总经理或公司分管领导担任，另一名由项目管理部门（主办部门）负责人担任，成员由总公司工程管理部、设计研究部、公司项目管理部、合约部、物业公司等相关部门与单位的负责人组成。其职责是：确定验收工作小组组成人员，审定验收工作计划，确定验收内容、办法和程序及验收组织形式，评定单位（项）工程/产品质量等级，审定上报的竣工备案材料。
（二）验收工作小组及职责：工作小组为验收工作办事机构，其工作要对验收领导小组负责。组长由公司分管领导担任，副组长项目部经理担任。成员由公司总公司工程管理部、设计研究部、公司项目部、合约部、物业公司等单位相关专业人员组成。正式验收时必须请政府部门相关人员、监理、设计、施工单位的专业人员参加相应的专业验收。其主要职责是：编制验收工作计划，检查各项验收的条件，提请和组织由有关部门主持的专项工程验收，组织整个项目工程档案的整理、归档和移交验收，组织实施完工前的全面验收和入伙前的交接验收，参加初步竣工验收，组织实施正式竣工验收，组织实施对分包工程的验收评估和对主要材料设备供货的验收评估。
六、工程产品设施（设备）功能验收
（一）功能验收的顺序
工程或产品设计试验研究项目验收 阶段性中间验收 销售用专项质量工程及设施（设备）验收 项目工程初验（由监理组织） 政府规定的各类法定专项验收 公司组织的项目工程全面质量验收 项目整体竣工验收
（二）产品设计与试验研究项目验收：
是指在项目设计阶段或施工前，根据公司《工程设计管理控制程序》而应进行的有关建设平面规划与布置、空间、功能、结构合理性及装修材料与设备选型、工艺技术等方面试验研究类项目的验收。通过此项试验与研究工作，进一步优化设计，落实相关建筑材料与相关选型事宜。
工程产品设计试验研究项目工程验收由设计研究部负责组织，工程管理部、合约部及营销部门参加共同验收。合格后，由规划设计部门填报《专项（零星）工程验收证明书》，会签后报公司领导审批。
（三）阶段性中间验收：
1、是指工程建设过程中应进行的桩基础工程验收、主体工程验收、土方及边坡支护工程验收、重大隐蔽工程验收、防水工程验收等。
2、按政府规定应进行的深基坑工程、基础工程、主体工程验收，由项目部负责组织，经审核施工单位提交的《验收报告》和监理单位提交的《工程监理报告》后，组织三方对工程实物和工程资料进行复核，合格后报公司工程验收领导小组，由领导小组主持验收会，施工、监理、设计、地勘、质监等相关部门参加，工程项目部负责会议组织工作。
3、结构、砌体、防水等隐蔽工程验收，由工程项目部负责，按照工程监理规程办理。
（四）销售用专项/零星工程及设施（设备）项目验收：
是指因产品销售需要而进行的营销场所、样板房装修及交楼装修标准间项目施工和因营销需要而提前进行的项目环境园林、公共与配套设施工程部分项目的工程验收。
销售用专项工程，含营销场所、样板房、交楼标准间装修工程，及为配合销售而提前进行的环境园林、公共与配套设施部分工程项目验收由工程验收工作小组负责，工程项目部负责组织工作，工程项目部、 设计研究部、合约部、销售部共同参加，合格后填报《专项（零星）工程验收证明书》并报公司领导审批。
（五）政府规定的行业专项验收
1、专项工程验收包括：规划、消防、环保、电梯、燃气、民防、工程档案、供电、供水、排污等项目。
2、除规划与工程档案外的上述专项工程完成后，施工单位经自验合格后，填报专项工程《竣工验收报告》，工程项目部组织监理、设计对专项工程的实物及资料进行初步检验验收，对存在的问题提出整改意见。施工单位组织整改完成后报工程项目部，项目部组织施工、监理三方复验。合格后报相关主管部门进行专项工程验收。工程项目部负责验收组织工作，并负责办理由主管部门签发的验收文件（验收证明书、合格证或准用证）。
3、规划、工程档案验收按照政府相关规定办理。项目规划验收由设计研究部负责；工程档案验收由项目部主办，公司档案室协办。
（六）公司组织的工程全面验收
1、公司组织的工程全面验收由公司工程验收领导小组负责，验收工作小组负责分块验收的实施工作。
2、工程全面验收在工程项目施工完成，并通过监理组织的工程初步验收后进行。
3、全面验收根据部位、系统的不同，分建筑物本体和室外及附属工程两大块进行，大块再细分为若干个小功能块（详见附图）。
4、验收工作小组组织对各功能块进行验收，并填写分块验收表格（详见附表）。
（七）项目整体竣工验收
1、验收条件
（1）工地现场已完成设计和合同约定的所有内容；
（2）有完整的竣工资料。质保资料中已对桩基、基础分部、主体分部、钢结构构筑物、幕墙工程、防水工程等进行了单独验收，并有检验各方签署的合格证书；
（3）已取得或部分取得各主管部门签发的专项验收证书或批准使用文件（含规划、消防、环保、电梯、燃气、民防、档案等）；
（4）施工单位已进行了预验，监理单位已组织了初验，存在问题已整改完毕；
（5）按建设主管部门要求，在工程明显位置已镶嵌了永久性标志。
2、验收准备工作
（1）施工单位预验收：工程完工后，施工单位进行质量检查，填写《竣工报告》，并经项目经理和单位负责人签字；
（2）监理单位提出《工程质量评估报告》：监理单位收到《竣工报告》后，全面检查施工单位的竣工资料，整理监理资料，进行质量评估，提出《工程质量评估报告》，并经项目总监和单位负责人审核、签字。
（3）勘察、设计单位提出《质量检查报告》：设计单位对施工过程中的设计变更进行检查，提出《质量检查报告》，并经项目负责人和单位负责人审核、签字。
（4）监理单位组织初验。
（5）建设单位交清监督费，填写审核表：初验整改后，建设单位持《竣工报告》到质监总站领取并填写《建设工程竣工验收条件审核表》。
（6）施工单位提前三天将竣工资料交质监总站审核。
3、验收实施工作：
（1）验收内容：
根据主管部门规定，建设工程竣工验收共11个分部工程。其中地基与基础工程、主体工程、电梯安装工程和燃气工程提前单独验收。竣工综合验收包括楼地面工程、门窗工程、装饰工程、屋面工程、给排水工程、建筑电气安装工程、通风与空调工程、室外工程。
（2）组织形式：
a、公司验收领导小组全面负责验收工作，下设三个专业组：
建筑工程组：由项目部经理任组长，土建专业主管任副组长；
给排水组：由水专业工程主管任组长；
建筑电气组：由电气专业工程主管任组长。
b、验收组组成：建设、监理、设计、施工单位的专业人员必须参加相应的专业组进行验收；
c、验收监督：质监站派员对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，对未达到国家验评标准合格要求的质量问题，三天内签发《竣工验收责令整改通知书》。
（3）验收组织程序：
a、建设单位主持验收会议；
b、施工单位介绍施工情况；
c、监理单位介绍监理情况；
d、各验收专业组核查质保资料，并到现场检查；
e、各验收专业组总结发言，建设单位做好记录。
（4）质量等级评定：
验收领导小组根据各专业组检查总结情况，按照国家工程质量检查评定标准评定工程质量等级。质量评定等级一般为合格。
六、竣工备案
（一）备案手续：
建设单位在工程竣工验收合格后15工作日内向主管部门提交下列备案资料：
1、备案表一份；
2、建筑工程竣工验收报告；
3、黄山市建筑工程规划验收合格证；
4、建筑工程消防验收意见书；
mumu_2975625 发表于 2011/2/27 8:19:00阅读全文 | 回复(0) | 引用通告 | 编辑 | 收藏该日志