鸿伟摩尔董事长杨建伟：商业地产成长的四大困惑与运作的八大主张
虽然中国的宏观调控主要面向住宅市场倾斜，中国城市化进程的加速和CPI的持续居高不下以及追求国际化和时尚化不可遏止的潮流，都给中国的商业地产，无论是短期还是长期均带来巨大的机遇和成长空间，但成长的烦恼也如应相随，特别是近两年的中国商业地产呈现出一些新的走势和特点，行业或者企业成长的烦恼以及行业本身存在的问题都值得关注和研究。
四大困惑与解决思路
困惑一：资金短期化和单一化，总量缺失\错位供应\变现方式匮乏
困扰中国商业地产多年的资金供应和变现渠道的短期化和单一化问题目前更加严重，尤其是一些缺乏资本通道的中小开发商更是如热锅上的蚂蚁，要么无法获得最短缺的开发资金，要么资金成本陡升，民间融资要30%以上，连银行的投行性贷款都作到25%，特别是一些付了土地款，希望用预售回笼资金的开发商，由于赶上今年加剧的调控政策造成消费者和投资者的心理预期的质变，再加上接踵而来的天灾人祸使人的心情趋于消极，因此整个商业地产的融资特别是投资市场阴晴不定。对预售资金的严格监管与金融产品的创新将是未来并行的两大焦点话题。
解决思路：
1，要针对商业物业开发和运营周期长尤其是长期持有和整体运营的特点，银行信贷应设计和推出针对商业地产开发和持有阶段的中长期贷款品种，而不是现在实验性推出的针对成熟运营的商用物业抵押贷款租约抵押贷款；只有这样才能从根本上解决商业地产被迫散售回笼资金带来的整体招商和运营管理的系列问题，从而保证核心土地资源的商业价值和资产价值最大化。
2，参考和学习新加坡\澳洲和美国的成熟的基金模式和交易系统，尽快开放商业地产基金的私募和公募市场。一是可以解决所谓流动性过剩的问题，化解金融机构风险；二是解决了消费者和投资客的集合性和资本化的投资通道；三最重要是解决了商业地产开发商的资金短缺难题和证券化变现路径。
3，尽快出台原人民银行副行长吴晓灵多次呼吁的民间借贷合法化的有关管理条例如5月8日银监会和央行联合发布的<小额贷款公司试点指导意见>，使已经汹涌澎湃的民间融资包括房地产的预售，纳入法律和信用的轨道，避免隐藏的市场风险乃至政治风险。
困惑二：招商的瓶颈与同质化，大量商业物业闲置或经营惨淡
中国商业地产的开发和投资速度远远大于商家(主力店和品牌)的开店计划，很多区域性的商业地产开发商和跨区域发展的商业地产投资商都面临招商的瓶颈和同质化竞争的困境；而商家选址标准和设计要求与地方政府和开发商的错位和差异也是形成很多商业项目招商不利与经营困难。
解决思路：
1，政府主导和开发商主体的商业地产投资现状必须寻求改变，应尽快通过商业网点管理条例，通过与每个城市的城市规划的有机结合实现整体性和前瞻性的布局包括土地供应和相关标准的制订；
2，对商业地产开发商和所在城市的资金能力和金融资源进行评估和论证，采取提高自有资金比例(商业地产开发商应在原35%的基础上提高到50%)或融资计划书的审批程序。避免开发商沿用住宅开发商杠杆资金的投资方式，造成后续开发资金无已为继导致工程延期\停工甚至烂尾。
3，所在城市规划和商务管理部门要对商业地产投资商和本城的商业资源进行调研和评估并建立数据库，尤其是对商业地产开发商要考核其商业理念\商业资源和商业团队，一定要商业地产的专业开发商和运营商才能投资商业地产甚至采取商业预订制的管理方式，同时对外部商家的拓展计划和开店要求要及时了解，，加大城市的推广力度和项目自身的综合素质。
困惑三：商业地产投资力度加大和持有物业增加，考验市场的竞争水平和企业的运营能力
资本型和品牌性企业纷纷加大商业地产的投资比例，而且持有性物业比例逐渐提高如富力、绿地、合生等主要以住宅开发为主的大型开发企业，并出现了细分的专业的专注的商业地产开发商和投资商，如万达\SOHO中国和宝龙集团等，对核心土地资源稀缺性的认识和未来资产价值的空间的预期正成为战略和长期的声音，这不仅符合商业运营规律更契合资本市场的导向。这种情况的出现，加大了专业商业地产开发企业的竞争压力特别是对后期运营能力的考验。
解决思路：
1，专业商业地产投资商的出现，一是考验有所不为的单一商业地产投资商的市场判断能力如选址眼光和定价水平，象SOHU中国这类引起诸多争议的商业地产的投资商或建造商，盖好物业只管出售和出租，不负责招商和运营，把风险和机会都自然主义的交给投资者\运营商和市场；二是考验商业地产开发商与运营商一体的有所为的复合商业地产投资商的专业分工能力和整合能力，如现在的万达不仅负责招商和运营甚至自己做起了万千百货和万达院线。其实两种方式都不失为中国商业地产未来发展的主要模式，都具备成功或短期成功的可能，除了企业自身的定位和方式外，更取决于政府管理体系\金融体系\商业资源体系和市场竞争体系的完善和提高。
2，持有物业的增加，不仅对有开发商向运营商转变的商业地产投资商是一种压力，即使对专业的商业地产运营商也是一种挑战。一是整体中国商业地产的发展周期就短，无论品牌\人才和管理都几乎同步且匮乏；二是零售业的对外开放和新兴商业业态的不断引入，国际化的竞争压力陡增。但持有物业必然是中国商业不动产的发展方向和主流形式，这是符合商业规律\金融规律和国际化大趋势的。
困惑四：地方政府和首脑主导和干预倾向严重，标志性和政绩性明显
二线城市，特别是三线城市的中心型商业项目，最主要的是新城商业中心型项目，地方政府和首脑主导和干预倾向严重，标志性和政绩性明显，很多项目过高过大过全，违背商业地产设计原则、商业运营规律和投资规律等，要么成为烂尾楼和不良资产，要么经营惨淡，真正经营成功的寥若晨星，但有些优质的项目还处在培育期和调整期，此时下结论尚为时过早。
解决思路：
中国的商业地产在政府出现了两头失重的有趣现象，一头是中央政府及相关部门管理相对空白，原建设部只管关系国计民生的住宅，商务部只管千家万户的商业，商业地产基本是”鸡肋”处在两不管的尴尬状态，甚至国土系统\金融系统和税收系统也没有专门的机构和制度针对商业地产；倒是地方政府从商业地产是城市发展的引擎角度和城市形象的重要性方面，过多地关注和干预了商业地产，违背了市场的规律。也许合理和科学的方式是中央政府和相关部门应当专设商业地产的管理机构和研究部门，尤其应参照国际惯例最大地发挥专业协会的功能和影响，在制订行业条例，专业标准和竞争规则方面尽心竭力。而地方政府反而应当多多遵循专业的规律和市场的规则。
商业地产成功运作的八大主张：
1. 思路决定出路
国内商业地产开发商的现状：大多缺乏商业地产运营理念，重选址招商，轻布局开业，套用房地产思路开发，套用物管方式管理商场，缺乏专业化管理技能。从而导致的结果：商场选址好却回报差，招商火爆炒作轰动开业冷清，赚了楼市亏了商市。
2. 要规划更要策划
项目未动策划先行，整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半功倍，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，有了一个好的策划往往就成功了一半。
从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。
3.整体布局事关开发成败
商业地产开发要先商业后地产，商业地产必须要有突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局重选址招商，轻规划布局已成为商业地产的误区之一，整体布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听！
4.招商成功不等于万事成功
不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商。因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带“病”招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。
鸿伟摩尔认为:商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。有的开发商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。许多商家不管理主力店、次主力店，也很少顾及功能区域、布局位置、经营业态。只要有人租赁商铺就放租出去，套用房地产模式搞商业地产招商，势必会埋下重重隐患。
5.商业地产开业需要好策略
开发商普遍认为，招商成功后，只要通知客户按时开业就是了，却从根本上忽视商业地产开业需要好策略，缺乏营造一个热闹兴旺的商业氛围的能力。有的甚至不惜孤注一掷，缺乏开业运作资金，负债也开业，如此一来，往往造成开业“开坏头”，场面冷清，难以为继，失败也是迟早的事。
鸿伟摩尔的观点是：开业必须讲究策略和时机，急于求成的结果往往是欲速则不达。好的开业策略需要审时度势，做到知彼知己，因市制宜，因时制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天时、得地利、得人和。
6.商业地产需要复合型团队
住宅是小学生，商务地产，写字楼，度假村是中学生，商业地产是大学生
商业地产与房地产是两个既有联系又运作完全不同的概念，房地产以销售论回报，商业地产以经营论成败。既懂地产又精通商业经营的复合型商业地产人才，必须是经过实战磨练，有亲自策划开发成功经验的人。开发商业地产可谓得人才者得“天下”，妒人才者失“天下”。
7.以市场为导向重视培育商场
商业地产在开发运营当中，不论是将商场分割销售，还是只租不售，开发商都要承担社会责任，不但要建场，还要以市场为导向，以经营为中心，与商户同心协力培育好商场。不断优化整合各类商业资源，做到人无我有，人有我优，创造更好的营商环境以利早日促旺商场，吸引更多客户到来，落地生根开花结果，实现开发商、投资者、经营者、消费者共赢目的。
8.订单商业地产并非“灵丹妙药”
订单商业地产，近年来国内流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商场的订单商业地产开发模式。表面看来，这似乎降低了开发风险，但实际上却仍是沿用住宅模式搞开发，高价炒作产权式返租商铺套现。这种产权分散存在影响后续经营的隐患，应该说从开发商打着订单商业地产概念，销售产权式商铺那天起就已埋下，最终将势必与小业主纠纷不断。对此，订单商业地产的倡导者也认为，“如果利用跨国零售巨头的知名度来卖铺就是‘毒药’，利用跨国企业救项目就是‘毒方’”。开发商为此付出的巨大学费和教训已经有不少。
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